L’article 68 de la loi n°2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales soumet les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (« SPI ») à un nouveau formalisme (nouvel article 1865-1 du Code civil).
Aucune application différée n'étant prévue, le texte s'applique dès le lendemain de la promulgation i.e., à compter du 27 juin 2026.
Définition des sociétés à prépondérance immobilière
Le champ d’application de ce nouveau formalisme est délimité par renvoi au 2° du I de l’article 726 du CGI.
Est à prépondérance immobilière, la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation (c. mon. et fin. art. L. 421-1 et L. 424-1) et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des titres, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, non cotées en Bourse, elles-mêmes à prépondérance immobilière (CGI art. 726, I.2° - Définition en matière de droits d’enregistrement).
En d’autres termes, le champ d’application est large. Sont visées les SCI, les SARL, SAS et SA et les holdings, la détention pouvant être indirecte, et, les sociétés étrangères détenant de l'immobilier en France.
En outre, la société doit être non cotée, et plus de 50 % de son actif brut doit être constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations directes ou indirectes dans d'autres sociétés à prépondérance immobilière.
En revanche, demeurent hors du champ d’application, les cessions de parts ou d’actions de SCPI, OPCI et autres organismes de placements collectifs (c. mon. fin. art. L 214-1), les sociétés cotées, les organismes HLM et les SEM de construction-gestion de logements sociaux.
Trois formes d'actes conformes
La cession de titres de SPI devra être constatée par :
- acte authentique notarié ;
- acte contresigné par avocat au sens de l'article 1374 du Code civil ; ou,
- acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable, dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité, i.e., la rédaction de l'acte constitue une mission accessoire directe d'une mission comptable principale en cours pour le client concerné (ordonn. n° 45-2138 du 19 septembre 1945, art. 22.2° et al.8 ; loi n°71-1130 du 31 décembre 1971, art. 59).
Une double sanction
Le non-respect de ce formalisme entraîne deux sanctions :
- La nullité de la cession. En effet, à défaut d’acte qualifié, tout intéressé peut invoquer la nullité de la cession (nouvel art. 1865-1 Code civil).
- Un verrou fiscal : l'enregistrement de la cession de titres de SPI est subordonné à la présentation d'un acte conforme (nouvel article 635-0 A du CGI). À défaut, le Service des Impôts refusera d’enregistrer un acte de cession qu’elle considère comme étant non conforme.